如何才能筹备出升级版养老院，让养老院具有科学性和先进性，是决定养老院赢利的关键。

如何筹备养老院，如何让养老院盈利，如何让养老院利润最大化，如何让养老院社会效益最大化，是不是建房子、挖人才、买物品、养老院开业了就能盈利了？

看看自己身边的养老院，到经过几年征战下来，除了为数不多的几家养老院外，其他的大部分养老院都已陷入不停地敲敲打打之中，继续在为前期的筹备不当，反复投入成倍的资金，这是一个多么可怕的行业现象啊。

为何这么多养老院这么快就陷入敲敲打打修修补补的怪圈？

为何重复投入的大量资金却越陷越深？

为何黄金地段看似红火的生意却利润很少，是什么在无情地吞噬着我们的利润？

是什么在影响着养老院的生意？

养老院是否就像一台创造经济价值和社会价值的巨型机器，我们在参与制造这种巨型机器的时候，怎样堵住那些遗留的黑洞？

我们在操作这种巨型机器的实践中，能不能推出填补养老院漏洞的升级版技术？

怎样才能使养老院更具有科学性和先进性呢？

第一：如何降低未来成本

什么是未来成本？

简单地说，就是未来将要发生的成本。比如：抽风系统。购买厨房的抽风机，按说抽风机功率够厨房用就可以了，可经销商偏偏给你个大功率的，当人们认为开抽风机是很正常的一件事的时候，我们看到的却是抽风机把大把的百元钞票无情地吹到天空中，成捆成捆的钱随着烟雾烟消云散。有的厨房管理者缺乏抽风能源消耗意识，没开炉也开着抽风机；有的部门管理者长时间打开大功率的消防抽风机，一边是空调水温开到最低，冷空气被无情地抽走，一边是消防大功率的抽风机加速浪费，抽走的不仅仅是空气，最直接的是您的利润。怎样降低未来成本，下面说几个办法。

1. 如何降低结构成本

养老院要正常营业，必须经历五大步:征地、报建、装修、筹备、营业，其中装修设计非常重要。当然漂亮的设计固然重要，但更重要的，还是要既能创造利润又能节约成本，还有不要浪费面积。按我国南方行情做个基本测算，一般情况下，投资一家500间左右客房的五星级标准的养老院，费用为：地皮2万平方×6000元/平方=1.2亿元，土建5万平方×1300元/平方=0.65亿元，装修及设备5万平方×3000元/平方=1.5亿元，合计在3.35亿元左右，在不计算土地费用的情况下,如果土建和装修空置面积3000平方,则浪费1300万元(3000平方×1300元/平方=390万元, 3000平方×3000元/平方=900万元)。1300万投资现金浪费，等于养老院白白经营半年多还是没有利润，加上半多的投入的经营成本和支出的费用，间接损失大约超过2500万，这只是其一的部分费用；其二是对流问题，很多养老院结构不合理，对流失热严重，密封性能差，能耗损失非常严重，这给后来的经营，增加了更高的能源成本；其三是结构标准化问题，有的业主认为有关系，在手续不全的情况下，就开始建楼装修，等到需要手续时才发现，第一关：消防过不了。因为没有哪个领导愿意为了你的批文，愿意把自己的饭碗砸掉，结果，消防只能重新改造，这又是一笔不小的重复投资。

有没有办法避免以上情况发生？首先必须认真审核设计师的图纸，清楚每一处可能浪费的面积和结构，因为很多设计师关注的是功能和美学，我们关注的是投资成本和效益的最大化，必须砍掉不必要的成本浪费；其次是设法先请消防、卫生、文化执法等部门先审核图纸，施工中途请他们到现场考察给意见，以后办理手续就可以一气合成了。

2. 如何降低维修成本

经常发现这样的养老院，设计师把养老院设计得非常漂亮，但他们却没有考虑到未来维修的成本，有的面墙是采用透光艺术玻璃做的，面积很大很漂亮，为了实现透光均匀，施工队只能采用一块很大的白色防水油布把灯光档住，然后在外面安装玻璃。但是，没过多久，日光灯管坏了几根，工程部维修，别无选择，只能拆掉玻璃，然后把布掀开，真是安装容易维修难啊，为了换几支简单的日光灯，却损坏了很大的艺术玻璃，不但连续多天影响到对客服务，订货也成了大麻烦，而且浪费了更多的劳动力成本。可见，设计美观很重要，但最重要的是要考虑既美观又实用，尽量不要导致养老院在材料上进行二次投资。好的养老院设计和施工，可以节约45%-65%材料和人工维修成本。

3. 如何预防玻璃门窗能耗

一般来说，养老院门窗散失能量高达20%-35%左右，根据检测，单层玻璃贴膜可阻隔60%—80%的太阳能，在玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘，可以大大降低空调能源消耗，同时还必须在制度上严格规定，在没有必要的情况下，严禁任何人开玻璃门，以免流失能源。

4. 如何利用收水器节能

收水器目前生产较为广泛，说明它的市场非常广阔。收水器可以减除冷却塔排出湿热空气中夹带的大量细小水滴漂移物，避免对周围环境的水雾污染和凝固而安装的节水和保护环境的装置。根据统计，一家大型养老院安装收水器，每年最少可给养老院节省3000多吨水。

5. 如何实现养老院外墙节能

如果养老院外墙采用浅色涂料，特别是采用阳光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的热能。在我国南方的养老院，大家都知道夏天，有时候两三台空调主机全部高负荷运转，老人都还喊热，尤其是住最顶二三层的老人，空调根本没用，连养老院墙身和天花吊顶都是热的。近几年来，铝膜防水卷材的出现，金属屋面隔热，能反射掉75%的太阳光，同时具备95%以上发射率，一般可以降低屋面温度23℃，节省空调费用的20%-70%。改性沥青防水卷材用于屋顶、墙面、地下室、卫生间等建筑物各部位，实现了100%的防水，新型材料的出现，宣布我国防水和隔热进入了新的历史时刻。

6.如何利用变频系统省钱

目前生产变频系统的厂家已经很普及，但还是有很多养老院不相信变频系统。养老院的水泵、制冷机组、电梯、风机、锅炉等普遍留有富余功率以防超负荷，采用变频系统，可根据温度和负荷的变化，调节电机的转速频率，一般可节电25%-45%，一年多就可收回设备投资。

7. 如何避免电老虎浪费

目前在业内除了太阳能、空调冷媒水系统的广泛使用外，在电路方面，也采用新的节能方法，比如楼层走廊、消防通道的灯，平时按距离只固定开一小部分，其余全部采用感应灯；养老院所有的灯都规定开关时间，这样大大节约照明时间和延长使用寿命

8. 如何实现省钱采购

大家都有这样的经历，某配件坏了，采购部经常要等到需要买更多物品时才一起去远地方采购，眼前老人来了，却没办法服务，原来问题出在筹备期间，在远处批量采购时，顺便把零散少用的物品也采购了，以免当出现配件损坏时，无法在附近及时补货。

9. 注重产品性能等于省钱

我们买产品，买的是产品的性能，决不能为了一时的便宜而给未来带来严重后果。我们曾经筹备一家养老院，业主为了省钱，客房采购了一批廉价插卡盒和开关，按说这不是什么大型设备，应该不会有什么大问题，但是，一周后，客房在开荒时发现，有的插卡盒不能取电了，有的开关感应功能失灵了，虽然后来全部作了更换，但是不仅造成了浪费，而且延误了工程进展。试想，如果是交付使用后才坏，那造成的损失可就更大了。所以，购买产品时，选择的是产品的性能，应考虑其稳定性、寿命、售后服务，这是我们最最需要的。

从以上九点我们可以看出，成本和费用，是养老院经营管理的永恒主题。养老院的管理成本，我们必须严格控制；对于经营成本和费用，只要能带来利润的，我们决不苛刻，因为，合理的经营费用的投入，可给养老院带来更多经营利润，获得更多机会。

第二：如何提炼更高的劳动力价值

在人员工资福利方面，一般老板的心态是：你得好好干，公司赚钱了，我才有更好的福利待遇给你，你没给我赚到钱，你凭什么跟我提条件！

员工则认为，你得先给我保障，解决我的忧虑，满足我的条件，我才能好好地为公司出力工作，不然，我就走。

其实，这是一对永远相争持的矛盾。实践证明，从全世界工薪走向来看，基本上都是升，很少有降的，而员工的流失，吃亏的多数是业主，因为熟手走了，生手招回来，需要时间才能上手。

所以，美国管理大师卡耐基说:“拿走我的工厂，把我的员工留下，不久后我们还会有个更好的工厂。”可见，只有梧桐树，才能留住金凤凰，留住员工就等于留住财富。

1.如何实现人员架构横向跨越

筹备养老院招聘之前，首先要做人员架构，但是，我们多年来一直采用的，都是垂直式管理模式，所以在管理过程中经常发现管理的断层现象。为什么会有这种现象？简单地说，这不是中间层没有执行力，而是管理模式出了问题，基层与上层距离太长，上层的思想无法完整贯彻到基层，有的文件传达一次后，就被锁进文件柜里了。所以，解决这一问题，也不能完全改为扁平式管理，而是要从架构上，实现垂直式管理与扁平式管理相结合，将垂直式管理的中高层尽量横向身兼多职。培养横向人才，实现横向与纵向相结合，把垂直式管理与扁平式管理相结合，是目前时代发展的需要，具有时代的先进性，还可大大节约人力资源成本。

2. 如何留住人才

通过多年研究发现，事业留人、情感留人其实都不能从根本上控制人员流失。因为，金钱、物质、事业永远不能使人得到满足，满足的只是一种精神状态。如果你的职员在精神状态得不到满足，他就不会留下来。而人员的科学性搭配，会大大满足职员的精神状态。

我们常说良性循环的养老院，必定经历打江山→经营→扩张发展三个阶段。我们也发现了一种存在的现象，市场出现了筹备是一批人，筹备完了，开业几个月就逐渐把这批人逐步换掉，然后招“经营”管理人才。其实，这是非常错误的做法，事实证明，凡是最后生意一直稳定的养老院，都是筹备人员从开始一直坚持做到三五年甚至更长的时间，因为他们不再需要磨合期，他们熟悉了当地市场，他们能够准确地判断市场变化，能够及时调整思路与时俱进。

第三：如何实现养老院管理制度及操作程序的超前超前性

养老院管理制度及操作程序，其实是火车轨道，轨道怎么铺，火车怎么走，合理、实用、超前性的养老院管理制度和操作程序，对养老院显得十分重要。

1.如何让制度和程序更有效

中国的养老院管理不能照办外国的模式，数一数我们身边的养老院就会发现，在行业中空降了许多外国专家和海归，结果绝大部分都因水土不服而荣归。并不是他们的管理制度不好，也并不是他们不会管理，而是因为他们服务的消费人群不同，他们的搭档无法把他的理念执行，或者执行后根本就不是他以前环境的那种效果，合理性和有效性很重要。目前我们身边的管理层基本上都是本土化，这也是必然结果。

养老院在发展、在改变，我们的管理制度和程序必须顺势而变。比如我们客房和前厅的工作，按照老一套程序是，虽然他们每个人都有自己的岗位职责，但是，我们却要求管理层不要总坐办公室，而是重点站大堂，在规定时间，不站大堂还要处罚！有人会问为什么？其实很简单，对客服务不站在老人出入最多的地方服务，难道还能敲门进房间去一间一间服务老人啊？其实，我们只是在制度上做到与众不同罢了。客房服务就是由三方面组成：安全、舒适、干净。安全是老人的第一心理需求，老人熟悉你，你能给他解决很多问题，他就有安全感，而且会常来。

人们喜欢往人多车多的地方挤，那么我们就制造人多车多的氛围，从制度上把消费群集中。可见，养老院经营管理不能生搬硬套，养老院管理经营与其他行业经营一样是互通的：客户需求什么，我们就提供什么，看你是否能发现需求，谁能满足客户需求，谁就能获得高利润。

2.如何让制度和程序更实用

做过养老院管理的都知道，我们的管理制度和程序非常细，细到每一个动作怎么做，每一句话该怎么说，以至于导致新来的服务员，走路时不知道应该是先迈左脚还是先迈右脚，养老院管理制度快赶上《圣经》那么厚了，工作程序、岗位职责快赶上《汉语词典》了，很全面，全面得很复杂，如果像《哈利波特》长一点有趣一点也没关系，毕竟我们的行业是劳动密集型，我们的员工平均文化还不到中专水平，枯燥无味的教条怎么能让员工放松自然地工作？再说，那么厚的制度和程序，能做到的有几条？

最关键还是实用，必须重点突出，现场管理才是重中之重。我们认为员工做得很标准，不一定是对的，只有老人认为是对的，那就是标准。我建议大家在做管理制度和程序时，最好加一项内容《赢得老人赞扬100法》，这是我们服务最需要的。比如，我们经常会发现，管理者都说某个员工服务不按程序来，但事实上，老人却非常喜欢他，经常得到老人的表扬，甚至有时候他把东西掉在地上了，老人反而维护他：“没关系，他不是故意的，你不要骂他”，什么原因？通过观察，我们就会发现，他采用的是 “心理服务”，而不是传统的“机械服务”； 所以，推广“心理服务”结合“机械服务”，观察老人的心理需求，及时提供服务，想办法让老人开心，老人往往会赞扬这样的员工：反应快、灵活、聪明！因此，我们在制定管理制度和程序时，一定要加上：“以上规定，是养老院的基本要求，如果你能在以上基础上，有办法赢得老人赞扬，只要不导致老人投诉，你就大胆地去做。”

当然，对于重点要求部分，必须单独列出来，而且要留下空位，让员工培训后签上名字，避免员工找到借口。对于涉及到需要财务配合的经营规定，最好要归类在一份完整的文件上，不要今天发一份文件，明天补一份文件，这样会给财务核数带来工作不便。

第四：怎样办理证照

说实话，养老院开业需要办理的证照很多，目前最基本的证照就不少于10项，而且国家对养老院的管理越来越规范，以后可能还更多，如果等到把全部证件办下来才开业，不知道要等多久。所以，养老院办理证照肯定是有窍门的，首先我们来分析一下养老院需要办理哪些证照：

①消防审批证、②环保审批证、③工商登记证、④税务登记证、⑤卫生许可证、⑥文化项目经营许可证（歌舞厅）、⑦特种行业经营审批证、⑧企业代码证、⑨银行开户、⑩卫星电视转播；

还有物价审核、工资核定等，从业人员要有健康证、旅游局行业管理登记证等等……涉及的部门有: 消防、环保、卫生、工商、公安、治安、税务、技术监督局、银行、城管、劳动部门（用工、工资审核）、文广新（文化广播新闻局）等等。当然，这些部门你可以不去找他，但他一定会来找你，当他来找你的时候，问题可就来了。比如消防，必须改造，整改是唯一选项，没有哪个领导愿意为了你的批文把自己的饭碗丢掉。其实，养老院办理证照的诀窍就是：主动出击，施工阶段想办法请他们先参与，请他们审图纸给建议，让他们告诉我们怎么做。

第五：哪些问题是养老院试业必做功课

养老院开业前一周，是最忙、最容易出现问题的时候，很多问题都会显露出来，为了预防打乱仗、扯皮和其他突发事件的发生，确保养老院的顺利试业，必须采取以下措施：

连夜讨论养老院各部门《应急方案》要求采用问答式“出现问题怎么办？”；规定各部门管理人员忍字当头不要因急躁而过多指责下属；

审核《养老院开业庆典程序》及落实嘉宾名单；

落实酒会出品及宴会菜式；

检查各营业部门物品摆放标准预防无用功返工；

检查各营业位置的配套设施设备与实际运作是否有相抵触；

落实可能遗忘的外围垃圾收购及处理等问题；

检查各营业部门学习并熟悉电箱开关操作的落实情况；

检查使用电脑操作的营业部门是否备有手工应急表格；

开始冲洗停车场并清扫后台区域及其它公共区域；

发放员工制服检查特码服装到位情况；

召开全养老院试业前《员工总动员誓师大会》；

实地演习开始全面进入模拟营业状态；

全面检查并总结营业状态存在的问题；

宣布工作重点转移到养老院正常营业时间；

分发开业当日《各部人员任务分配一览表》；

试业前一日模拟彩排庆典现场；

养老院当日庆典后正式营业。

养老院筹备，不是盖房、招人、买东西这么简单，而是要让一个固体的庞然大物活起来，让大楼里面活动的小社会繁荣起来，出现欣欣向荣的景象，给社会创造出更多的价值。