我们从养老地产这四个字去解析，谈到养老，我们更多的是想到这是一个带有公益性质、同时涉及道德伦理范畴的词汇，而地产更多的涉及到利益的词汇，把这两个词放在一起本身就是矛盾的组合，不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。如何去发展符合中国国情的养老地产模式，如何让养老地产中的养老产生普惠作用，如何正确定位养老在地产中的存在，是当下中国养老现状最主要的问题所在。

养老的方式归根结底就是居家养老、社区养老、机构养老三大方式，但就这三个模式如何在地产开发中准确的定位却是一个难点。就目前中国国情以及政策环境，我提出托养式居家养老模式，这种养老模式并不是去脱离机构或者单纯开发养老地产项目，这种模式以全龄养老社区的开发体现，养老在整个地产开发项目中更多的是以社区配套以及适老化的住宅存在，同时养老在整个地产项目中配套体现是以微机构的业态体现，依托于微机构以及嵌入式居家养老服务站，来实现整个社区的养老服务。在项目规划前期，针对于项目整体业态布局，规划建设所配套的微机构，并嵌入医疗服务中心以及居家养老服务站，同时匹配一定辐射范围内的老年病医院。

从地产项目的开发来讲，养老配套的加入更加使得整个地产项目的功能变得更加完善，而微机构的设立使得整体建设成本大大下降，微机构的一部分功能为社区自理老人提供生活照料、精神照料以及医疗照料，另一部分功能为老年人提供短期托养服务，这样的功能定位以及配套设计不仅降低整体建设成本，同时下降的是整体的运营成本。嵌入式的居家养老服务站更多的是面向选择居家养老的老人，当然，其目标人群有自理老人、半自理老人。真正需要长期24小时照料的老人其目标为老年病医院。同时在大的片区规划时，在一定辐射范围内规划老年护理院以及老年病医院，其作用就是为辐射范围内需要24小时照料的老人服务。

全龄养老社区是普通城市社区与养老社区的融合和进化，是既照顾老人生理，又顾及老人心理安慰的人性化养老社区模式，全龄住宅社区作为城市未来主要的养老社区模式，在总体规模上应与普通居住区无异。现有地产项目针对于老年人之外的目标群体从商业、医疗、教育这些方面的规划配套相对比较成熟，但是针对老年人养老方面的问题却很少考虑到。上面我们讲到全龄养老社区的开发中，养老配套从嵌入社区微机构、微机构内嵌入式居家养老服务站、一定辐射范围内的养老护理院以及老年病医院来体现。

但是我们不难发现，在未来的养老方式中，绝大部分的人群仍旧是选择居家养老，这样就会涉及到在整体社区规划中适老化的设计以及针对不同类人群房间以及户型的设计。

由于国内对全龄化养老社区的概念还比较模糊，目前我国养老行业存在如下问题:首先全老化现象普遍，老年人的社会化属性被忽略。与全龄化相反的是全老化。目前，社会上主要的养老机构和养老社区多采取集中养老的方式，尽管普遍都具有良好的适老化硬件和服务，但其实质则是将老人从社会群体和家庭中分隔出来。集中式养老带来的结果是老年人对家庭归属感缺失，容易引起老年人恐慌，产生强烈的被遗弃感，心理失衡。长期生活在全老社区里，不少老人易患抑郁症，其健康状况和生活质量都不理想。

其次，居家养老模式认可度高，但适老硬件和服务往往不匹配。居家养老模式能很好地照顾到老年人的心理需求和社会化属性。目前，世界主要发达国家如瑞典、日本等都大力推广居家养老。在国内，居家养老还有更深层次的意义，那就是中国人关于家的传统价值观。几世同堂的大家庭制度，在中国延续几千年，大家庭所造就的养老观念，成为维系中国养老制度最强有力的精神纽带。